Usucapião: Como obter o direito à propriedade?

20/07/2024 | Advogado Imobiliário | Paulo Pellegrini

Usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse prolongada e contínua. Em outras palavras, se uma pessoa ocupa um imóvel como se fosse o proprietário, sem ser contestada pelo verdadeiro dono, por um período determinado pela lei, ela pode reivindicar a propriedade desse bem.

Quando se tem direito à usucapião?

Para ter direito à usucapião, é necessário cumprir alguns requisitos legais. Não basta apenas ocupar um imóvel; é preciso demonstrar que essa posse atende a determinadas condições.

A usucapião pode ser requerida tanto para imóveis urbanos quanto rurais, e as exigências variam conforme o tipo de usucapião pleiteado. Os tipos mais comuns de usucapião no Brasil são:

- Usucapião Extraordinária
- Usucapião Ordinária
- Usucapião Especial Urbana
- Usucapião Especial Rural
- Usucapião Familiar

Cada uma dessas modalidades, que falaremos em detalhes mais a frente, tem suas próprias exigências, mas todas elas compartilham três requisitos básicos para o reconhecimento da usucapião.

Requisitos da usucapião

Para que a usucapião seja concedida, é necessário que a posse do imóvel atenda aos seguintes requisitos:

Animus Domini

O animus domini refere-se ao comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta apenas estar de posse do imóvel, é necessário que a pessoa se comporte como se fosse o verdadeiro proprietário, arcando com os custos, realizando manutenção e se apresentando como dono.

Inexistência de oposição à posse

A posse deve ser mansa e pacífica, sem contestação ou oposição por parte do proprietário original ou de terceiros. Se houver qualquer tipo de contestação judicial ou extrajudicial, a usucapião não poderá ser reconhecida.

Posse ininterrupta por um período de tempo

A posse do imóvel deve ser contínua, sem interrupções, por um período de tempo que varia conforme a modalidade de usucapião pretendida. Esse tempo pode ser de 2,5, 10, 15 anos, dependendo das circunstâncias e do tipo de usucapião.

Tipos de Usucapião

Existem diferentes tipos de usucapião no Brasil, cada um com requisitos específicos. Confira abaixo cada um deles:

Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária exige que o possuidor tenha exercido a posse por um período mínimo de 15 anos, de forma contínua, sem interrupções e sem oposição.

Nesse tipo de usucapião, não é necessário comprovar a boa-fé do possuidor, nem a existência de justo título (documento que justificaria a posse mas que possui alguns defeitos).

Caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado benfeitorias significativas no imóvel que sejam de caráter produtivo, esse prazo pode ser reduzido para 10 anos.

Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária exige a posse por um período de 10 anos, além da necessidade de comprovar a boa-fé e a existência de justo título. O prazo é reduzido para 5 anos quando existe um justo título, residência no local ou alguma atividade de interesse social.

A boa-fé é caracterizada quando o possuidor acredita estar exercendo a posse de forma legítima e com direito ao imóvel, ou seja, ele ignora descupavelmente, um vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa.

O justo título, por sua vez, é um documento que, em princípio, confere ao possuidor a aparência de proprietário, com base nesse "justo título" o possuidor acredita que ele é proprietário do imóvel, porém, pelo fato desse documento possuir algum defeito, não há a transferência da propriedade, impedindo que seja feita a inscrição do imóvel em seu nome.

Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana pode ser requerida por quem possui um imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizado para moradia própria ou de sua família, por um período contínuo/ininterrupto de 5 anos, sem oposição, além que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e que a posse seja exercida com a intenção de propriedade (animus dominis).

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural é destinada a quem ocupa uma área rural de até 50 hectares, utilizando-a para moradia e cultivo (a tornar produtiva por seu trabalho ou de sua família), por um período mínimo de 5 anos ininterruptos e sem oposição.

Assim como na usucapião especial urbana, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, e deve exercer a posse com a intenção de proprietário.

Usucapião Familiar

A usucapião familiar é uma modalidade específica que pode ser aplicada em casos onde um cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, deixando o imóvel exclusivamente para o outro.

Para que a usucapião familiar seja configurada, o imóvel deve ser utilizado como moradia pelo cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu no local por um período contínuo de 2 anos, sem qualquer oposição.

Essa modalidade tem como objetivo proteger o direito à moradia do cônjuge que foi abandonado, reconhecendo a posse exclusiva do imóvel. No entanto, a usucapião familiar não é amplamente utilizada na prática jurídica, sendo um recurso menos comum em comparação com outras modalidades de usucapião.

Como obter a usucapião?

Para obter a usucapião, é necessário seguir um procedimento legal que inclui a comprovação dos requisitos mencionados acima. O processo pode ser realizado de duas formas: judicial ou extrajudicial.

Usucapião Judicial

Nesse caso, é necessário ingressar com uma ação de usucapião na Justiça. O possuidor deve reunir todas as provas da posse e demonstrar que cumpre os requisitos legais. O juiz, então, analisará o caso e, se estiver tudo de acordo, declarará a usucapião.

Usucapião Extrajudicial

Desde 2015, a usucapião pode ser realizada em cartório, de forma mais rápida e menos burocrática. Para isso, é necessário que todos os documentos estejam em ordem e que não haja contestação por parte do proprietário original ou de vizinhos. O procedimento é feito perante um tabelião, que lavra a escritura de usucapião e a registra no cartório de imóveis.

Advogado Paulo Pellegrini pode ajudar você

Obter a usucapião pode ser um processo complexo, exigindo conhecimento jurídico e a reunião de diversas provas documentais. Para auxiliar que seus direitos sejam reconhecidos de forma eficaz e sem complicações, é essencial contar com o apoio de um advogado especializado.

O Advogado Imobiliário Paulo Pellegrini tem vasta experiência e pode auxiliar você em todas as etapas do processo de usucapião, seja pela via judicial ou extrajudicial. Entre em contato conosco e agende uma consulta para esclarecer suas dúvidas e regularizar sua posse de forma segura e legal.

Paulo Pellegrini
Advogado Imobiliário

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FAQ - Dúvidas comuns

1O que é preciso para comprovar usucapião?

Para comprovar usucapião, é necessário demonstrar que você possuiu o imóvel de forma contínua, pacífica, e com a intenção de ser dono (animus domini) durante o período exigido por lei. Isso pode ser comprovado através de documentos como recibos de pagamento de impostos, contas de serviços públicos, melhorias realizadas no imóvel, e depoimentos de testemunhas que confirmem a posse.

2Qual o custo de um processo de usucapião?

O custo de um processo de usucapião pode variar conforme a complexidade do caso, a localização do imóvel, e os honorários advocatícios. Além disso, há custos com taxas judiciais, perícias, e outras despesas processuais. É importante consultar um advogado especializado para obter uma estimativa mais precisa dos custos envolvidos.

3Quanto tempo demora um processo de usucapião?

O tempo de duração de um processo de usucapião pode variar bastante, dependendo da complexidade do caso, da quantidade de provas a serem analisadas, e da eficiência do sistema judiciário local. Em média, um processo de usucapião pode levar de 2 a 10 anos para ser concluído. No entanto, cada caso é único e pode haver variações.

4Precisa de testemunha para usucapião?

Sim, testemunhas são frequentemente necessárias para comprovar a posse do imóvel no processo de usucapião. Elas podem atestar que o requerente exerceu a posse do imóvel de maneira contínua e pacífica pelo tempo exigido. O depoimento das testemunhas pode ser um elemento crucial na comprovação dos requisitos legais para a usucapião.

5Quem mora de favor tem direito a usucapião?

Não, quem mora de favor não tem direito a usucapião. A posse exercida de favor, com permissão do proprietário, não configura a posse exigida para usucapião, que deve ser exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de ser dono.

6O que pode impedir o processo de usucapião?

Diversos fatores podem impedir o sucesso de um processo de usucapião, como a interrupção da posse, a existência de oposição por parte do proprietário original, a falta de comprovação do tempo necessário de posse, ou o uso do imóvel com a permissão do proprietário (posse precária). Além disso, imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.